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一面是因租金飛漲難以維系導致的大量退店風波，很難想象星巴克這樣經營有方的商傢都被擠出CBD；而另一方面，卻是大量的開發商進軍商業地產，2009年，大興幾乎還沒有什麼成規模的商業中心。而今，多傢商業中心已在大興開業落戶，在建項目也超百萬平方米。目前還幾乎無任何配套的臺湖板塊，僅從去年至今，出讓的商業地塊已經超過30萬平方米。
一面是"關門大吉"的小業主 一面是擴張瘋狂的大房企 商業地產矛盾前行
琢磨著開間快餐店的楊先生，近期不斷走訪北京繁華商圈，期待租到一間面積合適、租金適當的鋪面。然而，差不多一個月瞭，楊先生考察瞭東四環、北三環，甚至通州、天通苑等多個板塊，但是始終沒有找到合適的鋪面。
業內人士表示，租金的高低反映瞭一個商圈商業價值的大小。但是高租金下，商戶感受到的隻有成本壓力，租金上漲已經成為瞭眾多商戶最大的心理壁壘，由租金造成的退店、關店已經不是個例。旗下擁有ONLY、VEROMODA、JACKJONES等多個時尚品牌的綾致時裝，近兩年來也在收縮其在一線城市的開店計劃，主要原因就是一線城市不斷上漲的租金。據仲量聯行統計，第二季度北京奢侈品銷售繼續放緩，奢侈品品牌繼續收縮在華的擴張計劃，北京商業地產市場高端品牌的新增租賃需求極其有限。
難商業地產增速超過住宅 郊區化態勢明顯
"待租的鋪面不少，可是核算成本後，總覺得不靠譜。按照我的計算，如果生意不溫不火的話，勉強可以抹平租金、人員、水電等固定成本；一旦生意不如預期，每天隻要一開業就意味著賠錢，因為租金高導致我虧本的可能太大瞭。"楊先生說。事實上，越抬越高的商鋪租金，不僅僅使像楊先生這樣的"小本兒"生意人犯愁，不少大品牌企業也被租金折磨得以關店告終。
慈雲寺橋東南角住邦2000的一層，偌大的TOTO衛浴品牌店已經有近半年無人打理，除瞭TOTO店頭還在，店門早已緊鎖，陳列設施破敗地被灰塵覆蓋。令人奇怪的是，TOTO衛浴關店如此之久，該鋪面卻始終無人問津。
據仲量聯行報告統計，今年中國新增購物中心總數將創新高，在20個城市將有約150個新購物中心開業，僅就北京而言，今年下半年就將有十餘傢購物中心籌劃開業。面對商業地產的數量井噴，租戶卻無法承擔日益高漲的租金，大品牌也在收縮擴張計劃。這種扭曲的市場現象會不會讓那些品牌開發商轉向的商業地產"藍海"，面臨新的危機。
"租金高啊，TOTO關門據說就是因為租金的原因。連這種一線品牌都受不瞭，可見在這裡的成本壓力多大。哪有那麼多受得起高租金的店面啊，要不也不會閑置這麼長時間。"生活在旁邊遠洋天地小區的張先生推測。
內容來自sina新聞
難以支撐高租金 退店潮頻現
從事多年商業地產運營的一位資深從業人員表示，以前在他們的開發運營中，一直認為像北京這樣的一線城市擁有足夠多的購買力，大型的商業地產後期運營幾乎是無風險的，但近期，他們已經在逐漸調整對市場的判斷。他提出，過去經濟保持高速增長，購買力不斷增強。核心商圈商鋪一鋪難求，租金不斷上漲，這讓不少投資者看到瞭商業地產的投資價值。但未來新增的商業地產大都位於郊區，而且並不稀缺，加之電子商務等的沖擊，發展潛力已經差瞭很多。
GDP增速的放緩已經成為社會的共識，漸緩的商業經濟發展將與目前如火如荼開發的大型商業正面遭遇。有業內人士不禁擔憂，未來這些商業地產是否能像現在預想的一樣，為投資者帶來持續的收益。
退店潮提醒投資者 商業地產散客慎入
張磊分析認為，零散戶投資商業由於體量小、風險承受能力差，存在很多問題，一方面這類商業需要經歷一個較長的培養周期，另一方面，這類商業無法形成規模，對於區域發展幫助不大，大都起到配套和填補的作用，經常容易面對租戶解除租約，再次出租困難的情況。
租戶紛紛退場，而"東傢"卻還在不斷擴張。如今，在北京的幾個郊區新城，隨處可見大面積的圍擋，預告這裡即將是一個大型綜合的商業中心。幾乎在每個新盤的介紹中，都可以看見項目規劃建設多少萬平方米的大型商業配套、已確定簽約某某主力店等字眼。
2009年，大興幾乎還沒有什麼成規模的商業中心。而今，多傢商業中心已在大興開業落戶，在建項目也超百萬平方米。龍湖時代天街、凱德MALL、北京明發廣場......僅天宮院一個板塊就已匯集多傢品牌開發商開發的商業地產項目。近期大熱的臺湖板塊，雖然目前幾乎無配套可言，區域內住戶都很少，但從去年至今也已拍出30餘萬平方米的商業地塊。
隨著住宅市場調控的不斷升級和開發商戰略佈局的調整，近幾年品牌開發商紛紛進入商業地產，其中不少還將商業地產作為未來發展的重心。在住宅市場擁有良好口碑的龍湖地產宣佈中長期戰略目標為"用10-15年左右的時間，使得龍湖持有物業的利潤貢獻比例從目前不到5%提升至30%。"未來三到五年內，泰禾集團要在全國佈局20到30座泰禾廣場，商業地產開發比例將超過50%。常年號稱不開發商業地產的萬科也加大瞭商業地產領域的投資比例。一些房地產上下遊企業也選擇商業地產作為進軍房地產的首站，紅星美凱龍集團就在今年上半年宣佈全面進軍商業地產領域，計劃投資千億，"8年內在60個城市建成100個購物中心"。
近日，住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲房地產論壇上發表演講時表示，和2008年相比，房地產開發企業開發投資總規模增長一倍左右，而商業地產投資增長瞭2倍。據仲量聯行的報告顯示，今年中國新增購物中心總數將創新高，在20個城市將有約150個新購物中心開業，僅在北京，下半年就將有十餘傢購物中心籌劃開業，而新增的商業項目一半以上位於五環路以外的非核心商圈。業內人士指出，隨著北京城市建設的不斷外擴，中心城區土地供應有限，北京未來新建商業地產必然逐步外擴，輻射范圍也在縮窄，主要服務於半徑3公裡以內的人群。
有限購買力難支撐大體量商業 泡沫易現
斗南鎮土地貸款率利最低銀行比較 根據周邊租戶反映，這一片商鋪的轉手率一直居高不下。"商戶們試幾天，扛不住就都趁早轉讓瞭。都說商業地產'金角銀邊'，但是在住邦2000，即使是所謂的'金角'也在不斷易主。歸根到底還是租金成本太高瞭，很多都是維持贏利。"一位住邦2000樓下的商戶說。
據瞭解，東四環慈雲寺橋住邦2000這一片商業，除瞭幾大銀行活得不錯以外，即使是滿足周邊白領就餐需求的快餐店也像走馬燈一樣成瞭"流水席"。"前一陣剛開業的面館，味道還不錯，可是幾天沒去竟然已經關門歇業瞭，我記得每天中午吃飯的人挺多的呀。簡直邪瞭。"一位在遠洋國際中心上班的白領表示。
該人士稱，北京的商業擁有不同於其他城市的投資回報率，但郊區的商業地產完全可以類比一個小城市內的商業地產，當無外來人口，僅靠地緣性客戶消費時，所需商業面積的量是一定的，競爭必然很激烈。以綾致時裝為例，公司關店頻率最高的就是二三線城市購物中心集中區域內的店鋪。該公司負責店面拓展的一位工作人員表示，在有些城市，同區域內四五間購物中心一起開業，每傢都引進他們的品牌，但開業經營一段時間就會發現，營業額極少，根本無法支撐店面存活，就隻能"關店大吉"。
頤和九州資產管理公司常務副總經理張磊表示，隨著商業面積供應的不斷增長和租賃需求的收縮，散售商鋪在招商時面臨更多的困難。現在很多開發商選擇自持主力商鋪，以獲得持續的現金流。憑借多年的開發、招商積累，品牌開發商大都擁有固定的合作商戶。以萬達為例，多年的商業地產運營經驗讓其擁有一大批優質商戶資源，因此，每個萬達廣場才可以迅速實現高比例的入駐率，順利開業。而且，統一的招商規劃可以產生良好的配置業態，實現合理佈局，幫助商戶獲得最大利益。並且，成熟的商業地產運營商可視業態不同，為商戶提供多種不同的租賃方式，方便商戶實現經營利潤。
由於統一運營商業的擠壓，散售商鋪就很難招到優質的商業品牌，面臨經營狀況不確定的問題，容易遭遇隨時退租的風險。現實情況中，有大量的商鋪因商戶的臨時退租而長期空置，未來這種情況將更加頻繁發生。
謹慎投資散售商業 社區型商業更易打理
無論商業地產總體有多少新增供應量，市場上的商業地產項目總是冷熱不均。普通投資者在無法判斷未來發展走向時，究竟該如何做出投資決定呢？業內人士指出，投資商業地產，最應做到量力而行。
眼下的商業地產市場，呈現出兩種相互矛盾的景象。
是否零散型商業就無法投資呢？資深房地產經理人季滿如指出，投資機會是永遠存在的，投資者投資商鋪應重點關註兩點，一是區域未來的發展趨勢，主要是區域未來的人流量；二是商鋪中是否有主力店和主力店的經營業態，零散型商業中的大部分商鋪人流主要靠主力店的帶動，因此"跟著誰走"在商鋪投資中尤為重要。
北京漢博商業投資管理公司副總裁李亞明也表示，投資街區型商鋪，應多多關註主力店業態種類，並且考察主力店租約的真實性和其持續時間。季滿如介紹，商業地產按照輻射范圍可以分成三級，社區級商業主要是為所在社區服務，滿足的是基本的配套，主要以便利店、洗衣店為主；園區級商業輻射半徑在2公裡左右，業態以中大型超市為主；地區級商業輻射半徑在5公裡以上，是區域的商業中心。
在張磊看來，在這三種業態中，優質的社區級商業是最適合普通投資者投資的。
張磊表示，相比專業商業地產運營商，普通投資者在商鋪招商時不具備優勢，很難得到大品牌的青睞，但社區級的商業對品牌的要求則不是很高。普通的便利店、洗衣店等基本生活配套，即使沒有品牌也可以在社區級商業中生存得很好。而優質的社區級商業擁有較穩定的人流和購買需求，租戶一般也較為穩定，投資者隻要先期進行過充分考察，選準業態，既可取得較穩定的投資回報，也可按預期收回成本。文/門庭婷
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-24/003034后里區二胎房貸利率71707.shtml
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