完善制度建設 避免自住房變成投資品
自住商品房是北京去年推出的重要調控內容，備受各界關註。1月13日，北京首個自住房開始進入現場提交材料的階段，工作人員舉手等著買房者按順序登記信息。
業內人士認為，自住型商品房再上市需要受到約束，接受全社會的監督
1月13日，北京首個自住型商品房項目開始接受現場登記。當天，大約1800戶保障房輪候傢庭向恒大·禦景灣遞交瞭材料。
自住商品房是北京去年推出的重要調控內容。以限售價、限套型為主要特征的自住商品房，也獲得瞭眾多買房人特別是剛需置業者、保障房輪候傢庭的關註。去年底，恒大·禦景灣網上申購就有14.8萬戶報名申購。北京也在持續增加自住商品房供地。
自住商品房的推出受到很多買房人的歡迎，但目前自住商品房推出過程中，也開始暴露出一些問題。為使自住商品房政策更好地落實，發揮預想的作用，新京報邀請多位業內人士發表意見，期待自住商品房的建設和供應真正實現好事辦好。
"一房難求"短期內或難改變
新京報：自住商品房現在優先面向北京保障房輪候傢庭和京籍單身無房戶，這降低瞭很多非優先傢庭例如通常說的"夾心層"買上自住房的幾率。日後是否會出現夾心層"自住房買不上，商品房買不起"的情況？
劉曉光：自住型商品房搖不上，商品房買不起的情況肯定會存在。為瞭解決自住型商品房的供需矛盾，可能就需要政府增加或者細化申請自住型商品房的限制條件。
陳雲峰：自住房和保障房的供應量與市場需求之間存在很大差距，所以仍然會出現一房難求的情況。從目前來看，"夾心層"自住型商品房買不上，商品房買不起的現象確實存在。盡管這種情況會隨著保障房和自住房供應的增加有所緩解，但近期還無法根本性地解決需求問題。
張鵬：當下，根據北京限購令，外地人在京買房需要有5年的納稅證明或者社保繳納證明。隨著時間推移，市場新增的購房需求會越來越多。夾心層買不到自住房的現象肯定存在。限制購房資格並沒有抓住問題的關鍵，應該加大供應量才能夠根本性解決供需矛盾。
胡景暉：對於夾心層買不上自住房，不需太多擔心。因為目前自住型商品房的供應量很大，應該能夠解決相當一部分夾心層的問題。隻要政策堅持下去，供應就可以保障充足。
自住房對市場沖擊有限
新京報：還有觀點認為，自住房推高瞭商品房地價。你如何看待自住房對商品房房價的影響？不同類型商品房所受影響是否一樣？
劉曉光：就單個項目，開發商在拿地的時候，除瞭競地價之外還需要競配建自住型商品房面積，為瞭平衡收益，開發商肯定會抬高純商品房部分的價格，或者將純商品房部分幹脆做成高端項目。這樣在單個地塊內，會推高商品房價格。從整體看，目前自住型商品房主要集中在五環范圍外，對於市區的商品房項目不會造成沖擊，即使有影響，也隻是對位於五環外的普通商品住宅而言。至於高端樓盤項目，因為其客群上存在根本差異，所以也不會受自住房的影響。
張鵬：自住房的出現導致普通商品房的供應量縮減，將會拉高商品房的價格。現階段，自住商品房的出現肯定會影響客戶的購買心理，造成一部分原本有購買商品房意向的群體，轉而購買自住型商品房。但是自住商品房項目的數量有限，許多買房人還會回流到商品房市場，自住房短期之內對市場的沖擊、價格抑制作用不會很大。
胡景暉：自住商品房的入市，會分流走很多原來要購買商品房的人，緩解商品房恐慌性情緒，避免瞭大量初入社會的年輕人集全傢之力購房的情況出現。整體考慮，自住商品房對跟其價格接近的普通商品住宅的影響會較大，而高端樓盤不會受到什麼影響。
要避免自住房異化成投資品
新京報：自住房要比周邊商品房便宜30%甚至更多，未來即使要交差價的30%，可能依然有巨大的投資獲益空間。您如何看待這一情況？自住房的退出是否適宜直接再入市？
劉曉光：因為政策硬性規定瞭價格上限，自住型商品房價格要比周邊房價低30%左右，所以投資獲益空間肯定存在。但這一類產品實際上應該是針對中產階級推出的限價房，其退出仍然應該指向市場。
陳雲峰：自住房的投資獲益空間確實存在，這是制度設計時的缺陷。但是因為自住型商品房是購房者和政府共有產權的一種產品，所以自住房的退出，不適宜由政府進行回收之後再賣給符合條件的自住房購買人。但自住型商品房的增值部分，應該同政府分享。目前有關這方面的制度上還不完善，但應該未雨綢繆；如果控制不好，自住房也會淪為投資品，而違背瞭這項政策的初衷。
胡景暉：自住房帶有一定的保障色彩。再上市年限要受約束，溢價部分要跟政府分成，個人認為投資獲益90%以上都需要同政府進行分成。因此，應該不會出現大量投資性需求湧向自住房。
嘉義水上農地貸款自住房出售應接受社會監督
新京報：為瞭避免自住房異化成投資品。自住房二次入市，如何規避現在二手房交易常見的陰陽合同問題？
陳雲峰：因為有共同產權，對於自住房房產應該有明確的評估值，產權機構要有備案。陰陽合同的問題還是可以通過技術手段解決。現在更應關註一些無法通過技術手段加以規避的問題，比如如何避免權力尋租的問題。自住商品房應該是對全社會公開的。隻要是對某個單位、系統或者區域定向出售的，都容易出現權力尋租。所以自住型商品房的出售，必須接受全社會的監督，且應加大監督力度。
張鵬：陰陽合同的問題肯定會存在，並且較難被監管，具體還要看政府機構是否會有所作為。
胡景暉：目前陰陽合同存在空間很小，因為政府近些年來對於最低過戶價的調整力度很大，現在很多區域最低過戶價和實際市場價格差異不大，因此陰陽合同也沒有存在的意義。通過加強政府管控和輿論監督，自住房未來的二手交易應該也可以避免這類問題。
【受邀嘉賓】
●首創集團董事長劉曉光
●中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰
●思源經紀執行總裁張鵬
●偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉
本版采寫/新京報記者 張旭 實習生 陳禹銘
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-17/07472582887.shtml
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