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2000年-2010年，對於溫州的開發商來說，堪稱黃金的十年。 東方IC 資料

【寫在前面】

2015年，中國房地產業正經歷住房商品化後最漫長的陣痛期，房地產投資增速從3月首次跌破10%後一路下滑，到目前已經降至歷史最低點——2%。

今年3月30日，中央連續發佈多項鼓勵樓市發展政策，從信貸到營業稅免征期全面放松，明確開始鼓勵樓市發展。

此後，全國各個城市相繼出臺各類配套政策：限購放開，補貼購房……到目前為止，僅剩下北上廣深四個一線城市以及三亞還在限購。

各地的樓市發展則分化明顯，以深圳為首的一線城市成交開始大幅增長，價格回升；而三四線城市最大的目標依然是去庫存。

11月10日，中共中央總書記、國傢主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平明確指出，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”

從10月起，澎湃新聞走訪瞭全國數個代表城市，試圖展示中國城市房地產市場現狀。

10月下旬的溫州，天氣仍然悶熱，市區道路兩邊見到最多的還是各樓盤的銷售廣告。

10月26日，溫州甌海區德信海派公館售樓處，售樓小姐正在向一對母女介紹樓盤情況。樓盤均價在1.3-1.6萬元/平方米，這也是最近溫州三個主城區樓盤的平均價格，與最高峰時期大約折價一半。

“不是投資，現在誰還敢投資房產。”看房母女向澎湃新聞表示，她們打算買一套120平方米左右的三房自住，“傢裡親戚多，房子大一點住著方便。”

經過長達4年多的不斷探底，溫州經歷房價腰斬，今年以來，樓市漸漸步入平穩。

黃金十年的破滅

2000年-2010年，對於溫州的開發商來說，堪稱黃金的十年，也是暴利的十年。

溫州當地房企中梁地產副總裁陳永鋒回憶，溫州樓市從2000年開始起步，市區均價從兩三千元/平方米迅速上升到2010年的3萬多元/平方米，經歷瞭一個暴漲的十年。“那些年由於經濟發展較好，同時土地供應量相對較低，很多人炒房，造成價格快速上揚，作為一個三線城市，市區均價一度超過一二線城市，在2010年時達到瞭3.5萬元/平方米。”

“那時賣房子就像賣咸菜一樣，可能地剛拍下來，連樓盤在哪裡都不知道，房子就已經賣光瞭。或者項目還停留在圖紙上，房子就已經賣光瞭。那時的溫州樓盤基本連售樓處都沒有。”溫州一手房代理公司好望角機構副總經理陳德賺說。

陳德賺舉例稱，2009年鹿城區的某樓盤，拿地時樓板價9000多元/平方米，加上建安成本等，總成本約為1.5萬元/平方米，而銷售均價則達到3-3.5萬元/平方米，利潤超過100%是常態。

房價飆升的同時，溫州當地也掀起瞭全民炒房的熱潮。

陳德賺告訴澎湃新聞，當時買房人都是從200、300平方米的大戶型開始買，從高樓層開始買，最貴的最好賣，因為買大賺大，買小賺小。一個客戶購買幾套、十幾套的情況很普遍。

位於鹿城區核心地段的綠城鹿城廣場項目，戶型都在200多平方米至1000平方米，2009年開盤時賣出瞭4萬元/平方米的價格，之後每次開盤價格都在上漲，2010年時最高漲到8萬多元/平方米，該樓盤每次開盤，都能獲得熱銷，“甚至要到省裡找關系才能買到。”在二手市場，該樓盤的房源一度被炒到近10萬元/平方米。

2010年正是市場最熱的時候，溫州城區（鹿城、甌海、龍灣）的樓市均價達到瞭3.5萬元/平方米，與一線城市相比甚至有過之而不及。

房地產市場巨額的利潤回報，也吸引瞭很多原先做實業的非房地產企業加入到房地產開發上來，一時間土地市場暴漲，樓板價不斷創出新高，2萬多、3萬多元/平方米的地王項目屢見不鮮。

2010年底，劇情突然出現逆轉。當年4月和9月，國務院連續發佈兩次調控文件。到2011年1月，國務院常務會議研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議敲定相關八條政策措施，這一政策被稱為“新國八條”。

經歷瞭數次調控的溫州房地產人起初並不在意，而直接導致當地樓市陷入低谷的，是2011年開始爆發的溫州民間借貸危機。

2011開始，隨著原材料價格上漲、勞動力成本上升、國際市場動蕩不定的多重壓力，使溫州中小企業步履維艱，甚至發生瞭企業經營困難、資金鏈緊繃、企業主出走的情況，到9月中下旬至少就有9個企業老板“跑路”的消息見諸報端。

澎湃新聞從多名溫州房產業內人士處瞭解到，由於溫州當地民間借貸一直相當發達，企業、個人之間的拆借非常多，聯保、互保的情況也相當普遍，一旦其中的一個鏈條出現斷裂，危機便呈多米諾骨牌效應擴散開來。“溫州人有個特點，就是不會讓手頭上的資金閑置的，在當時，不是用於投資房產，就是用於民間借貸。”一名地產商說。

大面積的踩踏影響瞭包括房地產在內的眾多行業的整個圈層，一時間，企業、個人拋售房產現象大面積出現。

兩名業內人士向記者表示，大量貸款的業主開始斷供，把房產抵押給銀行獲取資金的企業主也開始放棄房產這一負資產，淤積在各大銀行的房源一度超過萬套。

漫長的洗牌

從2011年開始，溫州樓市進入瞭一場持續時間長達四年的大洗牌。

溫州市民李非（化名）經歷瞭當地樓市調整的整個過程。

李非2009年開始加入炒房大軍，當時在溫州郊縣蒼南、平陽一口氣買瞭6套房子，單價在7000-8000元/平方米。

2010年，他又在市區買瞭一套140多平方米住房，單價3萬元/平方米。“當時房價瘋漲，我是想著投資的。”

2011年以後，房價開始出現暴跌，他在郊縣的房子目前高的單價隻有5000-6000元/平方米，低的隻有3000-4000元/平方米，市區的房子價格則跌至2.2萬元/平方米。

李非的一個朋友則完全通過炒房發傢。

這名陳姓溫州市民原本隻有2套房子，在樓市火爆時期，他將這2套房子拿到銀行去抵押貸款，然後去各樓盤付首付甚至隻是定金。這使他的房產一下子增加到瞭十數套。

有一套房子，上午剛付20萬元定金搖到號，下午就有人出價38萬元買房號。一度，陳先生依靠炒房，資產大幅增值。

但到瞭2011年，房價暴跌後，他不得不將其中大部分虧本售出。

據21世紀不動產溫州區域中心加盟店店長金益城介紹，他們店所在的區域是市區核心區，樓市大跌前，板塊內的二手房均價在4萬元/平方米，目前的均價在2.5萬-2.6萬元/平方米。而今年以來，房東和客戶的心態都比較平穩，投資性的需求已經沒有瞭。

國傢統計局的數據顯示，到2015年5月，溫州房價經歷連續37個月的環比（比上月）下跌。

一些樓盤出現瞭爛尾。

當地某小型開發商在鹿城區開發的鹿城一品項目，2010年年初時拿的地，樓板價2.8萬元/平方米，規劃設計時，都是300多平方米的大戶型，2010年底開盤時，售價2萬元/平方米的樓盤一套都沒有銷售出去。

澎湃新聞調查發現，項目至今處於爛尾狀態，正由政府協調尋求項目轉讓。

另一方面，溫州樓市的整體格局也發生瞭變化。

澎湃新聞記者瞭解到，在2011年之前，溫州房地產開發主要以本土房企為主，隨著樓市的暴跌，不良資產上升的銀行不再授信，很多本土中小房企受到沖擊，經營遭遇困難。

在此情況下，一些資金實力、開發實力較強的全國性房企趁勢加入瞭進來。

在鹿城區七都島，一傢原本名為中信溫州中心的樓盤已悄然該名為陽光100溫州中心。陽光100常務副總裁范小沖在接受澎湃新聞采訪時稱，經過這幾年的築底，現在可以看出當地樓市在慢慢復蘇，同時，土地的價格也是較低的。而當地的一些中小房企，目前缺少資本市場的融資支持，開發能力也較為傳統，因此也給瞭大型品牌房企參與的機會。

在此之前，萬科地產、萬通地產等全國性地產商也已經進入溫州。

今非昔比，樓市暴利已經不復存在。

“經歷瞭四年的盤整、洗牌，目前溫州房地產開發和買房，形成瞭一個平衡點，樓盤地價和建安、稅費、營銷等其他成本加起來，再加上開發商10%左右的利潤，差不多就等於目前的售價。”陳德賺說。

走出最低谷

2015年3月30日，住建部等部門聯合發佈三大房地產新政，全面支持房地產發展。

2015年4月2日，溫州市出臺《關於促進房地產市場持續平穩健康發展的若幹意見》，從文件發佈之日起到今年12月31日，對首次購買新建普通商品住房的購房戶，在取得房屋所有權證時，政府給予一定的補助。

此外，從去年至今，央行連續五次降息，購房借貸成本降至最低。

立竿見影！2015年5月，國傢統計局發佈的70城房價數據顯示，溫州房價首次止跌。

一些業內人士認為，溫州樓市已經走出瞭最低谷。

“溫州經過幾年的調整，到去年年中已經到瞭底點，今年開始成交量大幅回升，價格趨穩，回歸理性，加上前幾年土地供應不多，一些購房需求被延後。”新希望地產溫州項目總經理薑孟軍告訴澎湃新聞（www.thepaper.cn）。

薑孟軍稱，新希望地產是2012年先期考察，2013年9月正式進入溫州的。

新希望的第一個項目是和萬通合作的溫州立體城。據介紹，項目去年底開盤，住宅均價1.4萬元/平方米，一個多月時間賣瞭16億。

立體城的成功提振瞭信心，2014年7月，新希望以53億元巨資摘得位於溫州市政府邊上的核心區地塊，成為溫州的總價地王，綜合樓面地價1.3萬元/平方米。

另一傢品牌房企則依然保持謹慎。

這傢國內規模最大的地產商溫州分公司營銷負責人表示，目前房企的拿地熱情還不錯，但要看地段。今年以來，溫州供地量較大，預計明年入市樓盤會井噴，價格方面和今年不會有大幅度的提升。

二手房的價格則開始相對回升。平安易居董事長薑毅表示，從他們公司的情況看，今年3月以來，溫州市區二手房市場出現瞭回暖，市區月均成交套數在1500-2000套，相對市場最差時期已經翻瞭一倍多，而價格也較年初有10%的回升。

原標題：經歷房價腰斬後的溫州 “炒房客”已經絕跡

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